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¿POR QUÉ MI CONSTRUCCIÓN DEBERÍA TENER DECLARATORIA DE FÁBRICA?

Empecemos por comprender que si tu construcción no tiene Declaratoria de Fábrica, legalmente NO EXISTE, pero ¿qué significa esto?  Si tu construcción no existe legalmente:

– No puedes hipotecar el valor de la construcción en entidades bancarias. Solo se hipotecará sobre valor del terreno vacío.
– No puedes subdividirla (independización) en locales, departamentos, estacionamientos, etc. para venderla, donarla o darla en herencia de manera parcial a terceros.
– Corres el riesgo de que la Municipalidad detecte la situación y aplique una multa de entre el 10% y 15% del valor de la construcción realizada sin los permisos correspondientes.
– En caso quieras venderla le restará el valor comercial al tener su saneamiento físico-legal incompleto.

¿QUÉ ES LA DECLARATORIA DE FÁBRICA?
Es la inscripción de una construcción en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) reconociendo así su carácter legal. Se podría decir que es como una partida de nacimiento de la construcción, puesto que deben inscribirse las características y condiciones técnicas de la obra. Debe declararse cada modificación que se realice sobre la construcción.

¿QUÉ PUEDO HACER SI MI CONSTRUCCIÓN NO TIENE DECLARATORIA DE FÁBRICA?
Hay dos alternativas dependiendo de cuándo realizaste la construcción.

OPCIÓN 01: Si construiste tu casa después del 31 de diciembre del año 2016 entonces deberás primero tramitar una regularización de licencia de edificación en tu Municipalidad Distrital. Esta opción tiene algunas condicionantes importantes:
a) Deberá cumplir en su totalidad con las normativas técnicas y urbanísticas que le corresponden a tu terreno. En caso de no cumplir se te requerirá que hagas modificaciones a tu construcción.
b) Se deberá pagar el 10%-15% de multa por la construcción sin los permisos necesarios. Cabe mencionar que muchas municipalidades hacen campaña de amnistía sobre estas multas por lo que es bueno estar al tanto de estos periodos.
Una vez finalizado el trámite de Regularización, se deberá gestionar la conformidad de obra y declaratoria de fábrica en la Municipalidad y posteriormente inscribirla en los Registros Públicos.

OPCIÓN 02: Si construiste tu casa antes del 31 de diciembre del año 2016 entonces, con base en la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 30830, tienes la posibilidad de inscribirla directamente en los Registros Públicos sin participación de la Municipalidad Distrital. Esta opción tiene algunas condicionantes importantes:
a) Tu construcción tiene la “oportunidad” de no cumplir con la normativa técnica y urbanística vigente PERO en esos casos se te inscribirá una carga técnica dentro de la partida electrónica de tu propiedad. Esto quiere decir que será información pública el no cumplimiento de la normativa y además no podrás realizar ningún trámite de licencia de edificación posterior hasta que hayas solucionado aquello que te generó la carga técnica.
b) En ciertos casos (edificaciones de más de 05 pisos, hospedajes,  galerías comerciales, edificios de concentración masiva, etc.) será necesario previamente contar con la aprobación de INDECI o CENEPRED que valide que tu edificación cumple con todas las condiciones de seguridad necesarias para no poner en riesgo la seguridad de las personas.
c) Debe realizarlo un profesional inscrito como Verificador en los Registros Públicos.

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